Si vous envisagez de vendre votre bien à Rennes & alentours en 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus un détail administratif : c'est un élément central qui influence le prix, le délai et même la possibilité légale de vendre votre logement. Depuis les réformes de 2021 et leur durcissement progressif jusqu'en 2025, le DPE est devenu l'un des critères de décision majeurs des acquéreurs, et un sujet sur lequel je dois souvent rassurer ou alerter mes vendeurs. Voici ce que vous devez savoir, sans jargon.
Le DPE en 2025-2026 : ce qui a vraiment changé
Le DPE est un document obligatoire pour toute vente immobilière en France. Il classe votre bien sur une échelle de A (très performant) à G (passoire thermique), selon sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Sa durée de validité est de 10 ans, mais les DPE réalisés avant juillet 2021 sont désormais caduques, il faut donc un diagnostic récent pour mettre votre bien sur le marché.
Les changements les plus impactants sont réglementaires : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme "indécents" à la location. À partir de 2028, ce sera le tour des F, puis des E en 2034. Pour la vente, l'obligation reste plus souple, mais les acquéreurs eux-mêmes intègrent ces échéances dans leur décision d'achat, voire dans leur capacité d'emprunt, car certaines banques refusent désormais de financer des passoires thermiques sans plan de travaux.
L'impact réel du DPE sur le prix de vente à Rennes & alentours
Je vais être directe : à Rennes & alentours comme ailleurs en France, le DPE pèse sur le prix. Voici ce que j'observe sur mes mandats :
- DPE A, B, C : aucune décote, voire une légère surprime sur les biens en classe A ou B. Argument de vente fort, particulièrement auprès des jeunes acquéreurs sensibles aux charges.
- DPE D : neutre. Les acquéreurs n'y voient ni avantage ni inconvénient majeur.
- DPE E : décote de 3 à 7% généralement. Les acquéreurs commencent à calculer les travaux à prévoir.
- DPE F : décote de 8 à 15%. Les banques sont plus prudentes, certaines exigent un devis travaux.
- DPE G : décote de 12 à 25%. Beaucoup d'acquéreurs écartent d'emblée. Vente possible mais plus lente et plus négociée.
Ces chiffres ne sont pas théoriques : ils correspondent à ce que je vois sur les ventes récentes à Rennes intra-muros et dans la métropole. Un T3 dans Sainte-Thérèse avec un DPE C se vend en 4 à 6 semaines au prix demandé ; le même bien avec un DPE F mettra 4 à 6 mois et se vendra avec 10 à 12% de négociation.
Que faire si votre bien est classé F ou G ?
Premier réflexe : ne paniquez pas. Avoir un DPE défavorable ne signifie pas que votre bien est invendable. Cela signifie que la stratégie de vente doit être adaptée. J'accompagne plusieurs vendeurs dans ce cas chaque année, et nous avons plusieurs leviers.
Option 1 : engager des travaux d'amélioration avant la mise en vente
Isolation des combles, changement de chaudière, remplacement des menuiseries : certains travaux peuvent faire passer un G à un E, voire un D. Le retour sur investissement est rarement immédiat sur le prix de vente, mais cela accélère la vente et élargit la base d'acquéreurs éligibles au financement bancaire.
Option 2 : ajuster le prix et fournir un devis travaux
Si vous ne souhaitez pas engager les travaux vous-même, vous pouvez proposer un prix intégrant la décote estimée, accompagné d'un devis précis de travaux d'amélioration. Cela rassure l'acquéreur, qui sait exactement à quoi s'attendre, et accélère souvent la décision.
Option 3 : cibler les bons profils d'acquéreurs
Certains acquéreurs, investisseurs locatifs avec capacité travaux, primo-accédants bénéficiant d'un PTZ travaux, profils qui cherchent le potentiel, sont moins effrayés par un DPE défavorable. Une diffusion ciblée et une présentation honnête attirent ces profils.
Les exclusions et cas particuliers
Quelques situations échappent partiellement ou totalement à l'obligation de DPE :
- Les biens vendus pour démolition (avec permis de démolir).
- Les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques (DPE informatif uniquement).
- Les biens dont la surface est inférieure à 50 m2 dans certains cas spécifiques.
- Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), pour lesquelles le DPE est établi à la livraison.
Dans tous les cas, je vérifie avec vous dès le premier rendez-vous si une exclusion s'applique à votre bien. La règle générale : si vous vendez un logement habitable, un DPE récent est indispensable.
Le bon réflexe : faire réaliser le DPE avant la mise en vente
J'insiste systématiquement auprès de mes vendeurs : faites réaliser votre DPE avant de fixer le prix, pas après. Cela vous évite deux écueils. Premièrement, découvrir une mauvaise surprise en cours de vente (un G inattendu peut compromettre une offre). Deuxièmement, fixer un prix qui ne tient pas compte de la réalité énergétique du bien. Un DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié coûte entre 130 et 200 euros, et vous donne une base solide pour estimer correctement.
Vendre sereinement, même avec un DPE compliqué
Le DPE n'est plus un détail, mais ce n'est pas non plus un verdict. Une stratégie de vente bien construite, une estimation honnête et un accompagnement personnalisé font la différence, particulièrement sur les biens qui nécessitent des arbitrages. C'est exactement ce que je vous propose dans mon accompagnement vente sur Rennes & alentours.
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